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自己破産すると原則として所有する土地は処分されます。ローン付きの土地は債権者によって抵当権が実行され、ローンが終わっている土地も破産管財人によって管理され、換価したうえで債権者に配当します。例外的に、自己破産をしても土地を残せるケースや、残す方法について概説します。土地を所有している人が自己破産する際の注意点についてもまとめました。

自己破産すると土地は失う可能性が高い

自己破産を行うと、所有している土地や建物は処分され、手放す可能性が高いです。自己破産手続きの際、(1)土地のローンが残っている状態、(2)ローンが完済済みの場合と、ローンの状態によって土地を処分する相手や手続きの方法が異なりますが、いずれにせよ破産した人の手元には残りません。

(1)土地のローンが残っている状態

自己破産手続の際に土地のローンが残っている場合は、土地は債権者によって抵当権が実行され、土地は売却されてしまいます。

ローンが残っている土地や家には、通常、債権者によって抵当権が設定されています。抵当権とは、簡単に言えば担保のことで、お金を借りた人がローンを返済できなくなった場合に、金融機関などの債権者は抵当権を実行して不動産を競売などで売却し、売れたお金でローンの残額分を回収することができます。

自己破産をすると、原則としてまとまった金額の財産は破産管財人により処分されます。しかし、抵当権は「別除権」と言って、破産法により自己破産した後も債権者が自由に処分することが認められているのです。

競売により残債が全額回収できない場合でも、土地は買受人のものになります。また、競売が始まると、裁判所が管理する形で手続きが進み、債務者は土地を明け渡さなくてはなりません。債務者は新たな住まいを探す必要があり、債務者や同居の家族には負担になることがあります。

なお、土地のローンは既に完済していても、別の借金のために土地に抵当権が設定されている場合は、同様に債権者が抵当権を実行することになります。

(2)ローンが完済済みの場合

土地のローンは完済しており、その他の借金の担保権も設定されていないケースでは、自己破産をすると土地は破産財団に組み入れられます。

破産財団とは、破産管財人が財産を処分し債権者に配当する手続きにおいて、処分対象となる財産のことを言います。

自己破産をして免責を受けると、破産者は借金がゼロになります。その一方、お金を貸した債権者はお金が返ってこなくなり、損失が発生します。その損失を少しでも埋め合わせるため、破産者の財産のうちまとまった金額のものを破産管財人が売却して換価し、債権者に配当する仕組みが導入されています。

破産管財人は、裁判所の許可を得て、破産財団に組み入れられた土地を競売もしくは任意売却して、債権者に配当します。

【土地を共有している場合】

複数人で土地を共有しており、そのうちの一人が自己破産した場合は、破産者が共有する持ち分のみが処分対象になります。

とはいえ、破産管財人が共有持分のみの売却は難しいと判断した場合は、共有者に対し「共有物分割請求」を行う可能性があります。民法256条1項本文には、「各共有者は、いつでも共有物の分割を請求することができる。」との定めがあり、共有者間で分割禁止の合意がされていない限り、共有物分割請求を拒むことはできません。

共有物分割請求が行われた場合、下記のいずれかの方法で土地が分割されることになります。

(1)現物分割

1筆の土地を複数に分筆し、それぞれの土地を共有者と破産管財人が取得します。

(2)代償分割

共有者、もしくは破産管財人のどちらかが土地を全て取得する代わり、土地を手放す相手に代償金を支払います。

(3)換価分割

土地を売却し、代金を共有者と破産管財人で分け合います。

自己破産をしても土地を残せるケース

自己破産すると原則として土地は処分されてしまいますが、例外的に、自己破産後も土地を残せるケースがあります。

(1)土地の価値が低く、買い手がつかない場合

山奥で交通が不便な土地や、汚染された土地、事故物件など、事情があって買い手がつかない不動産は、破産管財人が裁判所の許可を得て不動産を破産財団から放棄するケースがあります。財産を換価できなければ、債権者に配当できないので、処分する必要が無いからです。放棄された不動産は破産者がそのまま手元に置くことができます。

自己破産すると価値ある財産が処分されるのは、破産者に対するペナルティではなく、売却代金で債権者の損失を少しでも補填するためです。土地以外の骨とう品などの価値ある財産でも、買い手がつかない場合は手元に残ることがあります。

また、土地の価値が20万円以下など非常に低い場合も処分対象にならないことがあります。

(2)土地が破産者の所有ではない場合

破産財団に組み入れられ処分対象となるのは、債務者が所有する財産に限られます。そのため、土地を現実に利用しているのは破産者であっても、その土地の所有者が他人で、破産者は賃借権又は使用借権の設定を受けているにすぎない場合は、従前どおり土地を利用することができます。

土地を残したい場合の対処方法について

どうしても土地を手元に残したい場合、まずは自己破産以外の債務整理ができないか検討しましょう。それが難しい場合は、土地を親族に買ってもらう方法や、リースバックという選択肢もあります。しかし、注意すべき点があるため、事前に必ず専門家に相談してください。

(1) 自己破産以外の債務整理をする

自己破産は債務がゼロになる強力な手続きですが、財産の処分が伴うため、土地を手元に残すためには他の債務整理を検討されると良いでしょう。債務整理とは、借金問題の解決を目的とした法律的な手続きのことで、自己破産以外でよく用いられる債務整理には、「任意整理」と「個人再生」があります。

・任意整理

債権者と交渉して、利息のカットや返済計画の見直しを行います。裁判所を通さないので煩雑な手続きが無く、財産を処分されることもありません。また、交渉する相手を選べるので、土地のローンを対象外にすることも可能です。デメリットとしては、基本的に借金の元本は減額できず、借金額が大きい人には向いていません。

・個人再生

裁判所で手続きをして、借金総額を大幅に減額する手続きです。担保権が設定されている物を除き、債務者の財産が処分されることはありません。

また、借金を5分の1～最大10分の1にまで大幅に減らせるため、無理のない返済計画を設定でき、持っている土地を処分せずに済む可能性があります。

住宅ローン返済中の不動産を持っている場合、「住宅ローン特則」を利用すれば、担保権付の土地であっても処分されずに済みます。住宅ローン特則を利用すると住宅ローンは減額されませんが、マイホームに住み続けながら他の借金を大きく減らすことができます。

個人再生は債務整理の中でも手続きが煩雑なことで知られており、通常は事前に弁護士に依頼して行います。

もっとも、自己破産を検討するほど借金問題が深刻なケースでは、任意整理や個人再生では対応できない可能性もあります。債務整理の実績が豊富な弁護士に相談し、現実的で、可能な限り希望に沿った方法を共に考えていきましょう。

(2)土地を親族に買ってもらう

自己破産が不可避のケースで、どうしても土地を使い続けたいという場合、親族に土地を買いとってもらい、その親族から土地を借りる形で使い続けることは可能です。

ただし、土地を不当に安く売却した場合、破産管財人によって売却が否認されることがあります。破産管財人には「否認権」という、債権者を害する行為を防ぐために、その取引を無効とする権利が認められています。

また、売却価格が適正でも、売却代金を使い込んだ場合には、同様に否認の対象になり得ます。

こうして破産管財人に問題視されると、「免責不許可事由」と言って、免責が不許可になるおそれがあります。免責が不許可になれば、借金がそのまま残り、自己破産に失敗します。

さらに、悪質だと判断された場合は、詐欺破産罪に問われる可能性もあります。詐欺破産罪は、破産者が財産を隠したり、価値を偽装したりして債権者を欺く行為です。

また、親族間で高価な土地の取引を行う場合、税務署が妥当な取引かどうか調査を行うケースがあります。

このように、親族との土地の売買には多くの注意点があるため、自己判断での売却は避け、必ず弁護士や税理士に相談したうえで行いましょう。

(3) リースバックを利用する

リースバックとは、不動産業者に土地を売却し、その土地を借りてそのまま使用し続けるという契約です。土地の売却代金を得られるため、このお金を借金の返済に充てることで自己破産を回避できる可能性があります。また、自己破産が避けられない場合でも、リースバックをすれば住み慣れた土地を離れる必要はありません。

ただし、親族に売却する場合と同様に、不当に安く売ったり、売却代金を使い込んだりすると、破産管財人に否認権を行使される可能性があります。免責不許可事由にも当たるため、リースバックは事前に専門家と相談の上、慎重に行うことをお勧めします。

破産申し立てをした人がリースバックした土地に住んでいる場合、破産管財人に土地の賃貸借契約を解除されることは通常ありません。しかし、普段使っていない土地だった場合、破産管財人に土地の賃貸借契約を解除される可能性があることには注意が必要です。

土地を所有している人が自己破産する時の注意点

土地を所有している人が自己破産するにあたっては、以下の点に注意が必要です。

(1) 土地を持っていると管財事件になる可能性が高い
(2) 共有で持っている土地はトラブルになる恐れがある
(3)土地の価値が高い場合は自己破産前に任意売却を検討する

(1) 土地を持っていると管財事件になる可能性が高い

自己破産には大きく分けて「管財事件」と「同時廃止」の2種類の手続きがあり、土地を持っていると「管財事件」になる可能性が高いです。管財事件は財産がある人や、裁判所が詳しく調査を行う必要があると判断した人向けの手続きです。他方、同時廃止は財産が無く、単純なケース向けの手続きです。

二つの手続きの大きな違いは、「破産管財人が選任されること」と、「費用が高額になること」とい点うです。

管財事件の場合、破産管財人という破産のプロが選ばれ、財産の管理や換価、調査などに当たります。破産管財人に報酬を支払うため、裁判所費用も最低でも20万円以上と高額になります。

管財事件の場合、破産管財人は選任されず、財産の管理や売却は行われません。裁判所費用も2万円程度と安く済みます。

ただし、ローン残高が土地や家屋の価値の1.5～2倍以上の場合、同時廃止として取り扱う場合があります。ご自身の状況で同時廃止になるかどうかは、詳しくは専門家にお尋ねください。

(2) 共有で持っている土地はトラブルになる恐れがある

前述のように、複数人が共有で持っている土地は、破産者の持分のみが処分対象になります。破産手続開始決定後には破産管財人が持分を管理し、任意売却や競売を行う可能性があります。

他の共有者にとっては、知らない人が共有者になるわけです。破産管財人から共有物分割請求をされたり、持ち分の買い取りを求められたりして、土地の運用方法を変更せざるを得なくなり、今まで発生していなかったトラブルが起こることもあるでしょう。

土地を共有している場合は、自己破産すると他の共有者に迷惑をかけるおそれがあることを理解したうえで、専門家の助言に従って手続きを進めましょう。

(3)土地の価値が高い場合は自己破産前に任意売却を検討する

土地・住宅の資産価値が高いのであれば、自己破産前に任意売却を検討しましょう。任意売却とは、債務者が不動産を通常の取引で売却し、その代金で債権者に返済を行う手続きです。一般的に、競売よりも高い価格で売ることができるので、状況によっては自己破産をせずに借金問題を解決できるかもしれません。

ただし、不動産業者によっては任意売却の際の注意点を十分に説明しないなど、誠実さに欠ける対応をする事例も報告されています。任意売却の際は、まず弁護士に相談して、信頼のおける不動産業者を選定するところから始めましょう。