建物明け渡しにおける2つの場面

「借主がずっと家賃を滞納しているので、建物を明け渡して欲しいが…」
「借主が知らない誰かに建物を又貸ししているようだ。困るので立ち退いてもらいたい」
「建物が老朽化しているから、建て直したいのだが、立ち退いてもらえるだろうか?」
このようなお悩みを抱えておられる方、弁護士法人東京ロータス法律事務所にご相談下さい。

建物明け渡しが必要になる場面において、想定されるのは大きく分けて2つの場面です。

・賃借人に契約違反があり、賃貸借契約を解除して立ち退いて欲しい場合
・賃借人に落ち度はないが、賃貸人側の都合で契約を終了させ、建物を明け渡して欲しい場合

契約違反がある場合

賃借人側に契約違反があって契約を解除する場合、契約違反行為があれば直ちに解除できるというわけではありません。
裁判所の見解によれば、「賃貸人と賃借人の信頼関係が破壊されるような、重大な契約違反」があって初めて解除が認められます。

契約違反の典型例が家賃の滞納です。しかし、例えば一ヶ月家賃を支払うのが遅れてしまった、というだけでは、信頼関係の破壊があったとは認められず、契約を解除することはできません。
家賃滞納の期間がどのくらいになると解除が認められるかといいますと、建物賃貸借の場合は一般には三ヶ月程度と言われています。
しかし、三ヶ月以上の滞納期間があっても解除が認められないケースもあります。詳しくはご相談下さい。
賃借人の転貸や、特約違反、用法違反などで解除する場合も、信頼関係が破壊されたと認められるような事情が必要です。

賃貸人側の都合で契約を終了したい場合

建物を売却したい、老朽化しているので立て直したいなど、賃貸人側の都合で契約を終了させ、立ち退いてほしい場合があります。
定期建物賃貸借契約ではなく、通常の賃貸借契約であれば、契約期間満了のみを理由として、賃借人に立ち退いてもらうことはできません。(お願いすることはできますが、法的に強制することはできません)
このような場合、賃貸人は期間満了6か月前までの通知などの手続きの他、契約を終了させる正当な事由が必要になります。また、多くの場合、立ち退き料を賃借人に支払う必要が生じます。
ご相談いただければ、ご相談者様の事情に即して、正当事由の有無、また、立ち退き料が必要か、必要とすればいくらくらいになるのかなど、アドバイスさせていただきます。

賃貸人側の都合で建物明け渡しを求められて困っている

また、弁護士法人東京ロータス法律事務所では、賃借人の方で建物明け渡しを求められ、困惑されている方のご相談にも応じています。
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