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任意売却とは

任意売却とは、お金を借りた人（債務者）とその不動産を担保にお金を貸した債権者（銀行や住宅金融支援機構など）が合意したうえで、住宅ローンの支払いが残っている住宅を売却する方法です。「任売」とも呼ばれます。

返済が苦しくなり、マイホームを売却しても、売却価格より住宅ローンの残額が多く、借金が残ってしまうことをオーバーローンといいます。任意売却は、私的な売却手続きです。マイホームを売った代金で借金全額を返済できず、残額を手持ちのお金で支払いきれない場合でも、抵当権の解除を債権者に同意してもらって売却します。

住宅売却後も残った借金は、無担保の借金になります。民間の金融機関の場合、保証会社に債権が譲渡されます。こうなると、債権者は借金の減額や返済計画の見直しなどの交渉に応じてくれるようになります。

 

競売とは

競売とは、債権者が、裁判所に申し立てて、債務者の住宅を強制的に売却することにより、借金の回収をはかる法的な手続きです。

マイホームを購入する際は、一般的には長期の住宅ローンを組みます。その際、お金を貸した金融機関は、「担保」として、マイホームに抵当権という民法上の権利を設定します。

抵当権とは、債務者がお金を払えなくなった際に、競売にかけて売却し，その代金から他の債権者に優先して弁済を受ける権利です。

住宅ローンの返済が滞ると、

金融機関から催告書が届きます。その後もローンの返済ができずにいると期限の利益を喪失し，一括返済を求められます。一括返済ができない場合，保証会社が債務者に代わって金融機関へ代位弁済を行います。さらに保証会社への返済ができない場合，裁判所に競売の申立がなされ住宅を差し押さえられたのち，競売にかけらます。

ところが、競売は特殊な売却方法なので、売却価格は市場価格よりもかなり安く設定されます。そのため、少しでも高く売って借金を回収したい金融機関にとっても、できるだけ借金の額を減らしたい債務者にとっても、あまり嬉しくない手続きといえます。

 

任意売却と競売の根本的な違いは、合意の有無

任意売却は、債権者と債務者が合意して売却する私的な手続きです。一方、競売は裁判所を通す、債務者の同意を必要としない公的かつ強制的な売却手続きです。

「どのみち家が売られてしまうなら、どっちでも一緒じゃないか」と思われるかもしれませんが、任意売却で事前に債権者と債務者が売却の条件に納得・合意したうえで住宅を売却するほうが、競売より高く売れる可能性が高いため、互いに喜ばしい結果になります。その他にも、「売却相手や売却条件に融通がきく」など、任意売却は債務者にとって数多くのメリットがあります。

 

任意売却と競売の比較

任意売却のメリット

（1）市場価格に近い値段で売却できる

任意売却の大きなメリットは、市場価格に近い値段で不動産を売却できることです。
競売にかけられた場合、市場価格よりはるかに低い値段で落札されるケースが多く、住宅を手放しても多額のローンが残ってしまうことがあります。そうすると、競売後に給料の差し押さえなどを強いられることもあります。
しかし、任意売却であれば、市場価格と同じような値段で不動産を売却することが見込め、さらに残ったローンについても債権者の合意が得られれば，長期の分割による返済も可能かもしれません。

（2）費用を持ち出さなくて済む

原則として、任意売却にかかる費用を、債務者が手持ちの現金から持ち出す必要はありません。任意売却の際は、通常の不動産の売却と同様に、仲介手数料や抵当権抹消登記料といった費用がかかります。これらの費用は、住宅を売却した代金の中から支払われる仕組みです。
マンションの管理費や、修繕積立金を滞納していた場合でも、売却代金から支払われる場合がほとんどです。
また、引っ越しの費用についても、不動産の売却代金のなかから分配してくれるケースも多くあります。

（3）任意売却後も同じ家に住み続けられることがある

資金のある親族や投資家などに住宅を買い取ってもらい、賃貸契約を結ぶことで、任意売却後もこれまで通り同じ家に住み続けることができるケースがあります。
強制的に競売にかけられた場合、不動産が落札されるとすぐに住宅を出なければならず、もし住宅に居残った場合は不法占拠とみなされ、法的手段を取られる可能性もあります。
また、引っ越す場合であっても、任意売却であれば、不動産の契約日や明け渡し時期などの条件に融通が利きます。

（4）プライバシーが守られる

競売に比べて、借金が苦しいという事情が周囲に分かってしまうおそれが少なく、プライバシーが守られやすいこともメリットのひとつです。
競売にかけられると、裁判所や新聞、インターネットで公告されてしまいます。また、配慮のない不動産業者が落札のために視察に訪れ、「競売物件」というチラシをまいたり、周囲の家に聞きこみをするケースもあります。競売は、借金で困っていることを近所の人や友人、職場に知られるリスクがあるのです。
しかし、任意売却であれば、このようなことは起こりません。住宅を明け渡す場合でも、通常の引っ越しと変わらないため、プライバシーはしっかり守られます。

 

任意売却のデメリット

（1）信用情報機関にブラックリスト入りする

住宅ローンを3カ月以上滞納すると、信用情報機関に事故情報として登録される可能性があります。この事故情報が記載されている間（5年間）は、新たな借り入れが難しくなります。もっとも、このデメリットは、住宅が競売にかけられた場合や、自己破産など他の債務整理手続きを取った場合でも変わりません。

（2）債権者・債務者・連帯保証人の同意が必要

任意売却の際は、その住宅に担保権を設定している債権者や、差し押さえ登記をしている債権者全員の同意が必要になります。また、連帯保証人がいる場合はその同意が必要になります。これら利害関係人からの同意が取り付けられない場合は、任意売却ができないことがあります。

（3）任意売却を頼む先が分からない

任意売却は、専門的な知識を持った会社に相談する必要があります。任意売却は債務整理の一種なので、債務整理の知識を持つ法律家の関与が欠かせません。また、任意売却は不動産取引のため、不動産業者に依頼することになりますが、特殊な売却であるため、任意売却の知識や実績のある業者に依頼する必要があります。
知識や経験が不十分な不動産業者に頼むと、任意売却に失敗することがあります。また、悪質な業者に頼まないよう、事前によく調べる必要があります。

（4）競売に比べて早く引っ越さなくてはならない

競売の場合、競売開始通知書が届いてから立ち退きまでに通常8ヶ月～1年ほどかかりますが、任意売却の場合、競売に比べて3カ月から6カ月早く家を明け渡す必要があります。

（5）引っ越し費用が出ないケースがある

任意売却では、債権者との合意が取り付けられず、売却代金から引っ越し費用が出ないケースがあります。この場合、引っ越し費用は債務者の持ち出しとなります。100％持ち出しをせずに済むという保証はないのでご注意ください。

（6）買い手が見つからない場合がある

一般的な売却と同様に、買い手が見つからないケースもあります。売却まで半年以上など時間がかかってしまうと、債権者に住宅を競売にかけられてしまうおそれがあります。

 

早めの相談が任意売却成功の秘訣

住宅ローンの返済に困難を感じたら、早めに専門家にご相談ください。早期の相談の場合、ほとんどのケースで任意売却は成功します。

専門家への相談が遅れ、すでに競売手続きが進んでしまっていても、任意売却ができるケースもあります。しかし、あまりにもタイミングが遅くなると、タイムリミットで任意売却が不可能になることがあります。

 

任意売却は、債務者にとって、多くの面で競売よりもメリットが大きい方法です。住宅ローンの返済に困ったら、ぜひ任意売却を検討してみてください。